融资有道——物流地产之于私募投资资金研究

融资有道物流地产之于私募投资资金研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 021-61480210I物流地产私募投资基金是房地产私募投资基金的一个重要分支。具体而言，物流地产私募投资基金是指通过非公开方式， 面向少数个人投资者或机构投资者募集资金而设立， 以物流地产项目为投资对象的投资基金。 物流地产私募投资基金是金融与物流地产相互结合的重要领域， 也是机构投资者在物流地产领域的重要投资渠道， 更是重构我国物流地产格局， 影响我国物流地产走向的重要资本力量。物流地产私募投资基金是房地产私募投资基金的一个重要分支。 房地产私募投资基金在美国等发达国家已经走过了 30 多年的发展历程，发展相对成熟，类型相对多样，金融制度和法律法规相对健全，不仅在房地产私募投资基金领域，而且在诸如物流地产私募投资基金等细分领域， 均已积累起了丰富的统计数据和研究资料。相对于美国等发达国家来说， 房地产私募投资基金在中国还算是一个新生事物。如果将 2010 年作为中国房地产私募投资基金元年的话，房地产私募投资基金在中国也仅仅走过了五个年头。 正因如此， 我国房地产私募投资基金发展尚未成熟， 作为房地产私募投资基金的细分领域， 物流地产私募投资基金更是仅仅处于萌芽起步状态。是为序！主编寄语融资有道物流地产之于私募投资资金研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 021-61480210II目录一、核心型、核心增益型、增益型、机会型基金类型.2（一）核心型房地产私募投资基金.2（二）核心增益型房地产私募投资基金.3（三）增值型房地产私募投资基金.3（四）机会型房地产私募投资基金.4二、债权投资、股权投资、夹层基金投资方式. 4（一）债权投资.5（二）股权投资.5（三）夹层基金投资.6三、房地产私募投资基金、房地产公募投资基金、房地产信托比较.6（一）房地产私募投资基金与房地产公募投资基金比较.7（二）房地产私募投资基金与房地产信托比较.8融资有道物流地产之于私募投资基金研究融资有道物流地产之于私募投资资金研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 021-61480210III四、国外房地产私募投资基金发展的美国模式、新加坡模式.9（一）美国模式.101.买入、修复、卖出. 102.“修复”重于“运营”.113.高杠杆下的高资产收益.11（二）新加坡模式.121.与合作伙伴协同合作打开新市场. 122.与 REITs 协同合作实现成功退出.133.“租金”重于“规模”.14五、房地产私募投资基金的本土化实践.15（一）发展历程.151.外资房地产私募投资基金进入中国.152.人民币房地产私募投资基金异军突起.16（二）组建模式.171.开发商主导模式. 172.金融机构主导模式. 183.金融机构和开发商合作模式.194.互助性质的独立基金管理人模式. 19（三）运作模式.201.融资阶段.21融资有道物流地产之于私募投资资金研究上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 021-61480210IV2.投资阶段.223.投后管理.224.退出回报.23（四）发展瓶颈.241.资金来源渠道较为狭窄.242.机会型私募基金独大.253.股权投资方式占比较小.264.业态投向过于集中. 285.基金规模普遍较小. 28六、本土房地产私募投资基金的变革方向.29（一）投资业态和退出渠道多元化.29（二）股权投资和夹层基金投资方式主流化.31（三）金融变革推动 LPLP 呈现机构化.32（四）通道竞争加速基金行业洗牌和利率合理化.33（五）独立房地产私募投资基金管理人地位凸显.