成都鸿顺双楠项目前期策划沟通案
提出三大方向做产品 拔形象树品牌挑客户保留双楠的精华 成为双楠的名片从规划到细节突出品质 具有排他性、在区域不 可复制双楠核心地段 双楠绝版地块 双楠最牛项目有区域情节、有实力 的客户 屌丝客户请往外走标杆产品组成品质住宅改善居住父母子女 居住1-3F情景 体验式商业商业塔楼居住公寓办公商业裙楼酒店以独栋，餐饮休闲为主110-150套三、套四90-110套二、套三蓝光金悦城保利花园五期珑熙郡三环路二环路本案外双楠如何快速打响项目知名度？数据来源：中原三级市场n客户年龄：根据中原三级市场反馈，购买二手房客户年龄主要以35岁以上客户为主n客户需求：客户需求套型以套三双卫为主本案 套型户型占比 套一5.21%套二单卫 （66-86）52.74%套三单卫 （87-96）19.35%套三双卫 （98-117）22.70%市场 需求产品户型占比40以下1.51% 40-503.17% 50-604.23% 60-707.85% 70-809.37% 80-9014.05% 90-10015.41% 100-11013.44% 110-1209.52% 120-1304.68% 130-1404.38% 140-1504.83% 150-1602.27% 160-1701.66% 170-1801.51% 180以上2.11%n本案产品：以66-86刚需产品为主n市场需求：以80-110改善为主如何实现项目小户型的销售价值？本案1本案两面毗邻二环高架桥2本案无园林景观数据来源：中原三级市场城南桐梓林首座商业内街大量空置城北30万方上古天地生意惨淡城西地铁旁光华逸家艰难为 生这是一场对招商·运 营的考验！商业街内街设计短板项目5.4万方商业如何成功营运？快速打响知名度商业街成功营销小户型/居住品质中原观点天下没有完美的项目项目具备走向成功的因素项目价值Part-2p住宅价值p 商业价值p 办公价值特征面积套数套数占比户型占比套一（56）56.91565.21%5.21%套二单卫 （66-86）75.28141.30%52.74%66.12282.60% 79.89282.60% 81.9282.60% 68.63141.30% 72.77645.95% 72.8712811.91% 67.49322.98% 82.16696.42% 86.49666.14% 81.27968.93%套三单卫 （87-96）94.17141.30% 19.35%96.82141.30% 87.0218016.74%套三双卫 （98-117）98.73322.98%22.70%117.45847.81% 107.71161.49% 108.36161.49% 101.03645.95% 105322.98%产品为套二套三，面积段56-117，产品刚需+首改，偏向刚需区域优势是本案最大的差异价值综合指标本案蓝光金悦城保利花园5期悦蓉郡金隅大成珑熙郡占地面积53亩58.8亩260亩50亩建筑面积25万方16万方50万方15万容积率4.232.902.802.90绿化率30%30%40%梯户比2T6、2T7、2T82T62T4、2T62T6开发商 鸿顺蓝光保利金隅大成交房时间预计2018年年底2017年底2017年底2017年商业配套自带3万方商业，双楠 伊藤自带8大商业街区、大悦城五大商业综合体自带12万特色商业教育配套成熟配套龙江路小学、武侯实验小学、石室外国语学 校全龄教育配套全龄教育配套交通配套双地铁、BRT快速公交双地铁双地铁双地铁规划布局商业综合体2栋独栋商业、6栋19层高层塔楼+底 商洋房+高层+别墅6栋小高层+图书馆+综合体一手竞品楼盘存在套一套二的市场空白套型本案蓝光金悦城保利花园5期悦蓉郡金隅大成珑熙郡套一56套二单卫66-86售罄套三单卫87-96867976套三双卫98-11797-11995-10785-87竞品在售套三单卫总价66万-75万，月均去化9套，整体存量低。 相比区域内竞品，本案户型尺寸宽敞，更为舒居，朝向同样具有优势。套型项目面积在售位置月均去化单价总价已开未售未来供应套三单卫蓝光金悦城86临路9880075万840珑熙郡76临路9880066万890本案87-96临中庭208蓝光金悦城：约86，套三单卫珑熙郡：76，套三单卫本案：套三单卫竞品在售套三单卫总价79-90万，月均去化14-49套，整体存量低； 相比区域内竞品，本案户型继承保利热销95套三双卫产品，且景观阳台面积更大。套型项目面积在售位置月均去化单价总价已开未售未来供应套三双卫蓝光金悦城97-119大多靠中庭18900087万60保利花园95-多靠中庭49934590万120珑熙郡85-87临中庭14915079万50本案98-117部分靠中庭244蓝光金悦城：约98，套三双卫保利花园：约95，套三双卫珑熙郡：约87，套三双卫本案：约98，套三双卫极低生活成本，触摸城市的起伏nBRT规划： n快速公交动线，直线连接东南西北石室小学石室中学武侯实验小学川大附属小学龙祥路小学棕北中学太平小学 43中学红牌楼小学西川中学第二人民医院成都双楠医院西南脑科医院第九人民医院武侯区人民医院四川省人民医院项目1公里范围内拥有6所幼儿园、 4所小学、2所中学、6大医院n教育配套：区域极度成熟，全龄教育环绕，幼儿园、小学、中学数十家n医疗配套：区域极度成熟，甲级医院遍布在双楠繁华之中，本案更是提供一站式生活消费居家生活类超市顶级影院配套5.4万方特色商业配套产品观念配套价格品质交房时间二手房部分客群由于消费 观念影响，可能不 会购买二手房双楠二手房所处区 域多为成熟区域区域二手房价格为 8000元-9000元/， 相比新房较低区域二手房品质 普遍偏低交易周期短本案客户在新房时，从 消费观念出发，基 本无任何抗性本案毗邻二环，享 受相同配套区域新房价格在 9000元以上，相比 二手房较高本案为综合体项 目，在产品形态 上占据优势本案交易周期较长中优优优优中中优优中对比二手市场，本案在产品、品质上具有优势 在建筑形态、空间结构、物业服务、居住感受上都占据大量优势在使用程度上，产品、居住品质具有优势 在投资程度上，首付政策、产品、出租率均具有优势产品观念配套价格品质交房时间金科双 楠天都投资、办公、居住共享惠后11000元居住氛围不佳新房，交易周期长本案投资、居住共享差距不大居住氛围稍好新房，交易周期长中优优优中中中优中中首付政策产品出租率租金售价交房时间金科双 楠天都首付更高商业，40年相比住宅更低差距不大惠后11000元新房，交易周期 长本案首付较低住宅，70年相比公寓更高差距不大差距不大新房，交易周期 长自用客户：投资客户：中优中优中优中中中中中中项目价值Part-2p 住宅价值p商业价值p 办公价值伊 藤人人乐双楠天都 （未入市）红牌楼广场中环路二环路区域消费者对餐饮情有独钟，底商业态对此体现得淋漓尽致人性化服务下午三点，伊藤收银台人满为患区域背景 + 人性化服务成就“单店之王”二环路p四层休闲娱乐业态p二、三层餐饮业态，带租约销售p一层零售业态，直接出售p下层式商业拟定招商欧尚p公寓出售，主力面积52p公寓楼栋自持，作为项目酒店p公寓出售，主力面积36，中区两层散售， 其余整售p项目2016.3月公寓开售 p项目商业由3栋公寓（清水）及商 业内街构成 p公寓体量4.3万方，售价11000元 / p商业2.1万方，售价待定无电影院区位 关系成熟区域，居民年龄偏大，消费能力中，理 性消费需求及软服务为主导的商业市场集中商业市场， 伊藤大量“吸金”本案 特质餐饮业态发达，以街铺的形 式在区域内大量体现拔高商业形象 规划商业业态商业思考方向：分担伊藤商业重担 打造区域另一个中心主题统一 确定商业以美食为主 导；同业差异 同样的业态下进行差异化 的附主题衍生；异业互补业态复合涵盖6大商业业态， 满足城市多元生活；不同业态相互依存、 相互助益；项目商业的业态完善定位四原则A组团以餐社区配套为核心，B组团以美食、休闲为核心,C组团以美 食、培训、运动·ABC功能建议：以服务于自身社区的配套型的零售、休闲、服务为主；商业A组团零售&休闲&服务功能建议：以服务于区域的高端餐饮和休闲为主。功能建议：以服务于区域的体验式餐饮、教育培训、运动健身为主。商业B组团美食&休闲商业C组团美食&培训&运动商业组团划分社区零售类典型商家推荐：便利超市：24小时便利店、蔬菜超市、水果超市、烟酒店等；社区商店：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、报刊店、音像制品店、创意饰品、精品家饰、文具玩具店等。基于经营商家需求，建议面积划分在50-200左右。推荐理由：满足社区居民基本生活的服务商业。服务于住宅居民的社区零售商业，满足 日常居家购物需求A组团零售业态建议服务于住宅居民的社区休闲商业，满足日常居家休闲需求社区休闲类典型商家推荐：主要有茶楼、棋牌活动室、浴足、汗蒸、按摩等。基于经营商家需求，建议面积划分在200-500左右。推荐理由：满足社区居民就近享受休闲服务需求。A组团休闲业态建议推荐理由：位于主临街面打造私密且档次较高的大型餐饮，满足区域内无中高端餐饮的需求。精品餐饮典型商家推荐：中餐类：大蓉和酒楼、红杏酒楼、狮子楼精品川菜馆等；火锅类：皇城老妈、谭鱼头、蜀九香、迷尚豆捞等火锅旗舰店；西餐类：欧洲房子、锦江花园西餐厅等；基于经营商家需求，建议面积划分在800-3000左右。以服务于区域内中高端客群为主的精品 中餐、火锅、西餐B组团临街昭示性餐饮业态建议配套型餐饮典型商家推荐：体验式咖啡吧： STARBUCKS、COSTA、Zoo Coffee等；体验式餐厅：素食餐厅、动漫餐厅、自助餐厅、私房餐厅等；时尚快餐店：必胜客、汉堡王、肯德基、麦当劳、大米先生等；乐享酒吧： everwines、维诺卡红酒、小酒馆Littlebar、白夜酒吧等；特色甜品店：哈根达斯、面包新语、早安巴黎、85度C、满记甜品等。基于经营商家需求，建议面积划分在150-500左右。推荐理由：以年轻时尚特色化为主打，从而与其他组团的餐饮形成区隔 。以服务于区域内客群为主的体验式咖啡吧、体验式餐 厅、时尚快餐店、乐享酒吧、特色甜品店B组团1F-4F餐饮业态建议运动健身会所典型商家推荐：健身馆：奇迹健身中心、先锋健身俱乐部、韦德伍斯 健身会所、清健身等；运动馆：瑜伽馆、台球馆、乒乓球馆、保龄球馆等；基于经营商家需求，建议面积划分在1000-4000左右。推荐理由：满足区域及项目的运动健身需求，弥补区域无集中运动健身配套的市场空白点。以服务于区域内客群为主的活力健身房和室内小型运动场B组团健身业态建议教育培训机构典型商家推荐：幼儿教育：天才宝贝、东方爱婴、金宝贝、瑞思学科等；专业教育：新东方、EF英孚、美联英语、北大青鸟等；兴趣培训： 疯狂的钢琴、华新艺术培训机构等。其他： 可配置相关教育用品专柜和儿童乐园等。基于经营商家需求，建议面积划分在500-1000左右。推荐理由：区域内众多小学、中学、职高、高中，存在一定的青少年教育培训需求，项目的客群以中青年为主，存在中青年的专业教育和兴趣教育需求市场。服务于区域内学生人群及居住人群的教育培训机构，涵盖从幼儿到成人的全 阶段教育B组团教育培训业态建议推荐理由：区域及片区级商业中心，影响力强，辐射周边市场，满足区域及项目的中青年居住和生活购物需求。零售业典型商家推荐：日化：SEPHORA丝芙兰、WATSONS屈臣氏、mannings万宁等配饰：swatch、CASIO、I DO、LOVE&LOVE等服装：ZARA、UNIQLO、H&M、GAP 、C&A、Shoes-Shop等；电子： Xin
