2016年度商业地产研究报告
20162016 年商业地产行业研究报告年商业地产行业研究报告 目录 ( (一一) ) 20162016 年商业地产发展宏观情况年商业地产发展宏观情况 . 1 1.1. 中产崛起消费升级，传统商业多元化转型中产崛起消费升级，传统商业多元化转型 . 2 2.2. 商业地产投资上升，但增速有所放缓商业地产投资上升，但增速有所放缓 . 3 3.3. 商业物业销售回暖，仍面临去库存压力商业物业销售回暖，仍面临去库存压力 . 4 ( (二二) ) 商业地产行业和企业发展分析商业地产行业和企业发展分析 . 6 1.1. 运营需要抓住消费者需求进行精确的产品定位运营需要抓住消费者需求进行精确的产品定位 . 6 2.2. 新的商业生态寻找体验式消费商机新的商业生态寻找体验式消费商机 . 8 3.3. 未来企业需要处未来企业需要处理好竞合关系，强强联合是关键理好竞合关系，强强联合是关键 . 10 4.4. 商业商业+ +金融资本力量无往而不利金融资本力量无往而不利 . 10 5.5. 轻资产风口模式轻资产风口模式创新促进产品升级创新促进产品升级 . 11 6.6. 商业地产企业排名（观点指数）商业地产企业排名（观点指数） . 12 1)1) 商业地产豪强企业商业地产豪强企业 . 12 2)2) 港资商业地产企业港资商业地产企业 “慢工出“慢工出细活”的启示细活”的启示 . 13 3)3) 20162016 年中南商业地产排名第年中南商业地产排名第 5454 名，获得名，获得 20162016 年度最具影响力商业地产运年度最具影响力商业地产运 营商。营商。. 13 ( (三三) ) 上半年百货、购物中心整体经营状况（逸芮调研）上半年百货、购物中心整体经营状况（逸芮调研） . 17 1.1. 商场的经营状况与趋势商场的经营状况与趋势 . 18 1)1) 百货经营状况百货经营状况 . 18 2)2) 购物中心经营状况购物中心经营状况 . 20 3)3) 重要品类的经营状况与趋势重要品类的经营状况与趋势 . 23 ( (四四) ) 20162016 年新开商场项目及发展趋势年新开商场项目及发展趋势 . 27 1.1. 20162016 年新开商场项目盘点年新开商场项目盘点 . 27 2.2. 未来的新开购物中心未来的新开购物中心趋势解读趋势解读 . 30 3.3. 全国全国 20162016 年部分新开购物中心项目年部分新开购物中心项目 . 33 ( (五五) ) 20162016 年商业地产大宗交易盘点年商业地产大宗交易盘点 . 47 ( (六六) ) 中国未来商业地产发展趋势及创新方法中国未来商业地产发展趋势及创新方法 . 50 1.1. 影响商业模式发展的四大主要新因素影响商业模式发展的四大主要新因素 . 50 2.2. 商业地产主流趋势大盘点商业地产主流趋势大盘点 . 51 3.3. 从八个维度解析商业地产如何创新从八个维度解析商业地产如何创新 . 55 ( (七七) ) 商改住专题商改住专题 . 63 1.1. 商改住政策商改住政策 . 63 2.2. 苏州商改住政策解读苏州商改住政策解读 . 66 3.3. 商改住问题专家解读商改住问题专家解读 . 67 ( (八八) ) 特色小镇专题特色小镇专题 . 69 ( (一一) ) 20162016 年商业地产发展宏观情况年商业地产发展宏观情况 1.1. 中产崛起消费升级，传统商业多元化转型中产崛起消费升级，传统商业多元化转型 2016 年前三季度，中国 GDP 平均增长 6.7%，经济保持平稳增长速度，产业结构持续改善。前三季度，第三产业增加值占 GDP 比重为52.8%，比上年同期提高 1.6 个百分点。另外，居民的消费结构进一步升级，消费正逐步成为拉动经济增长的重要动力。前三季度，最终消费对国内生产总值的贡献达到 58.4%，高于资本形成总额和净出口对 GDP 的拉动。 随着宏观经济利好发展，居民消费意愿正不断提高。根据国家统计局数据显示，前三季度社会消费品零售总额累计达 238482 亿元，同比名义增长 10.4%(扣除价格因素实际增长 9.8%)， 增速比上半年加快 0.1 个百分点，并呈现出平稳上升的良好趋势。 居民的消费能力与收入水平存在正面关系， 中国居民人均可支配收入2015年达到21996元，同比增长7.4%，超过当年6.9%的GDP增速，为居民消费支出增长提供物质基础。而且，随着收入水平更高、消费意愿更强烈的中产阶级崛起，有助于释放更多的消费潜力。 中产时代的商业潮流来袭，消费者更为注重体验式消费，强调除了商品买卖之外的情感交流、商品品质以及购买场景，消费行为也从单一强调商品价格向复合型转变， 这也促进了传统实体商业的多元化转型，为商业地产市场的创新发展提供了更多的空间。 2.2. 商业地产投资上升，但增速有所放缓商业地产投资上升，但增速有所放缓 国家统计局数据显示，2015 年办公楼投资额累计为 6210 亿元，同比增长达10.1%； 商业营业用房开发投资为14607亿， 同比增长1.8%，而住宅投资额为 64595 亿元，增长达 0.4%。 可见，商业地产投资规模在加大，赶超商品住宅投资速度。进入2016年，中国城市化进程加快、中产阶层群体的壮大以及各种政策因素的影响，都将会推进商业地产市场的整体发展。 全国商业地产增速放缓。 纵观2016年1-9月的数据，房地产商业营业用房和办公楼投资额增速波动，但从8、9月份开始迎来拐点并有所回升，
