2015中国房地产前10名公司研究报告

2015中国房地产上市公司 TOP10 研究 目录目录 1. 1. 研究背景与目的研究背景与目的 2. 2. 研究方法体系研究方法体系 2.1 研究对象 2.2 评价指标体系 2.3 计量评价方法 3. 3. 研究结果及分析研究结果及分析 3.1 中国房地产上市公司整体发展状况分析 3.2 2015 中国房地产上市公司 TOP10 研究结果 4. 4. 结语结语 专题：专题： 中国房地产中国房地产金融金融生态生态分析分析 研究主持：研究主持： 国务院发展研究中心企业研究所 清华大学房地产研究所 中国指数研究院 联席组长：联席组长： 马骏：国务院发展研究中心企业研究所所长 刘洪玉：清华大学房地产研究所所长 莫天全：中国指数研究院院长 主要成员：主要成员： 黄瑜：中国指数研究院常务副院长、中国房地产 TOP10 研究组办公室主任 国务院发展研究中心企业研究所：张永伟、范保群 清华大学房地产研究所：吴璟、姜沛言、徐玉勇、徐跃进、张莉 中国指数研究院：蒋云峰、张宏、李建桥、杜丙国、田芳翠、焦腾啸、石晓晶、张璇、马岚、严锦梅、李晓彤、耿欣欣、古超、李晶、王烨、刘佩佩、牛晓娟、张淑琴、杨秀、郑晖、汪勇、黄秀青、李力、胡超、刘萱、林建晖、张化学、丁晓、钟文辉、张伟、高院生、李洁瑶、吴晓桃、刘慧鸣、张哲、陈延彬、程玉、薛建行、薛琳、黄雪、钱慧群、曹旭东、朱柏润、王玲、王可珍、袁彬彬、马文涛1 中国房地产 TOP10 研究组 1 1研究背景与目的研究背景与目的 由国务院发展研究中心企业研究所、 清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的 “中国房地产 TOP10 研究组” ，自 2003 年开展中国房地产上市公司 TOP10 研究以来，已连续进行了十三年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司 TOP10 研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。 2014 年，中国经济发展从高速增长转向中高速增长的新常态，房地产行业调控政策回归常态化，市场进入调整期。在此背景下，一批优秀房地产上市公司顺应行业新常态，踩准市场节奏主动调整经营策略、积极创新营销手段，取得了优良的业绩，展示出较高的经营水平，获得了资本市场的认可。在 2015 中国房地产上市公司研究中，中国房地产 TOP10 研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的经济增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。 中国房地产中国房地产上市公司上市公司 TOP10 研究的目的研究的目的是是： （1）客观反映中国房地产上市公司的整体发展水平和最新动态，促进房地产上市公司做强做大； （2） 发掘综合实力强、最具财富创造能力及投资价值、财务稳健的房地产上市公司；扩大企业在机构投资者中的影响力，拓展企业融资渠道，帮助企业更好更快发展； （3）通过系统研究和客观评价，打造“中国房地产上市公司 TOP10”品牌，引领房地产行业投资的良性循环和健康发展。 2 2研究研究方法体系方法体系 2.1 研究对象研究对象 （1）依法设立且公司股份于 2015 年 3 月 31 日前在上海证券交易所、深圳证券交易所及香港联交所、纽交所等境内外证券交易所公开上市的房地产企业（业务收入主要来自中国大陆，且收入构成需满足下款条件） 。由于在不同交易所上市的企业采用的会计准则存在一定差异，研究组将根据上市地点分别对在内地、香港上市的房地产企业进行研究。 （2）主营业务收入构成满足以下条件之一：1）房地产相关业务收入（包括房地产开发与销售、园区开发与管理，下同）所占比重不低于 50%或所占比重虽低于 50%但比其他业务收入比重均高出 30% （源自上市公司分类与代码 ，中国证监会 2005 年 3 月颁布） ；2）如果公司收入来自两个行业，房地产相关业务收入占其总收入 60%以上或其收入和利润均占整体比重超过 50%，或按历史和未来趋势来看，房地产业务为企业提供最主要的收入和利润。如果公司业务收入来自三个或以上行业，房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过 50%（源自全球行业分类标准，Global Industry Classification Standard，摩根斯坦利公司和标准普尔公司联合发布，简称 GICS)。 2.2 评价指标体系评价指标体系 （1 1）房地产上市公司评价体系）房地产上市公司评价体系 在 2015 中国房地产上市公司 TOP10 研究中，中国房地产 TOP10 研究组从经营规模、财富创造能力（EVA） 、投资价值、财务稳健性四个方面对企业进行评价，对同一家企业在四个指标体系中的得分按一定的权重值（权重来自于对四项得分的“方差-协方差分析” ）进行加总，最终得到企业的综合实力得分，评价得出“2015 中国房地产上市公司综合实力 TOP10” 。 2 2015中国房地产上市公司 TOP10 研究 经营规模评价体系 TOP10 研究组以总资产、营业收入、利润总额和总市值作为经营规模的评价指标，指标体系如下： 财富创造能力（EVA）评价体系 TOP10 研究组沿用了 2003-2014 年连续使用的财富创造能力 EVA（Economic Value Added）评价理论和方法，再次对房地产上市公司的经营绩效进行 EVA 评价。指标体系如下： 投资价值评价体系 本次研究中，研究组从盈利能力、成长能力、运营效率等公司基本面的深入分析出发，系统分析企业在资本市场的表现，结合企业的业绩预测，全面评价企业的投资价值。指标体系如下： 财务稳健性评价体系 流动性风险（Liquidity Risk）是中国房地产上市公司面临的主要风险。所以，研究组将从企业的现金流风险出发，兼顾企业的中长期偿债能力指标资产负债率和净负债率，综合分析企业的财务稳健性。指标体系如下： 3 中国房地产 TOP10 研究组 （2 2）园区开发上市公司评价体系）园区开发上市公司评价体系 研究组从园区开发上市公司的经营能力出发，考虑园区的经营绩效（是园区开发上市公司经营管理能力的体现，也对园区开发上市公司的业绩成长产生影响） ，同时，研究组也分析了企业在资本市场的表现，从而全面评价园区开发上市公司的竞争力。指标体系如下： 2.3 计量评价方法计量评价方法 研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法进行。因子分析是一种从变量方差协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。 设1x,2x,px是初始变量，1F，mF表示因子变量，使用统计软件 SPSS 可以计算出每个研究对象的各个因子的得分，然后计算出因子综合得分： 11(.)/mmiAFF，1,.,im其中表示各个因子变量的方差贡献率。 4 2015中国房地产上市公司 TOP10 研究 3 3研究结果及分析研究结果及分析 3.1 中国房地产上市公司整体发展状况分析中国房地产上市公司整体发展状况分析 “2015 中国房地产上市公司 TOP10 研究”的研究对象主要包括 137 家沪深上市房地产公司和 48 家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2014 年，国内房地产市场处在深度调整期，受到市场需求增速放缓、成本费用占比提高的负面影响，房地产上市公司的经营业绩增幅出现回落、财富创造能力面临挑战、负债压力有所增加，但是，优秀房地产上市公司通过合理调整经营节奏、优化产品结构、创新营销策略，仍然取得了较好的经营业绩；2015 年以来，资本市场呈现出超预期持续宽松，房地产上市公司流动性有所改善，同时，随着市场化改革向更深层次推进、各项支持政策逐步落实，市场购买需求不断得以激发，经营稳健、盈利能力突出的房地产上市公司将受到资本市场投资者的广泛青睐。 （1 1） 经营状况：经营状况：营业收入增速回落营业收入增速回落，稳增长控成本稳增长控成本保障利润空间保障利润空间 2014 年，面对房地产市场下行压力，房地产上市公司快速适应市场变化，调整经营策略，经营业绩实现了稳定增长，营业收入和净利润规模进一步提高，但是受到需求增长放缓、市场分化向纵深发展的叠加影响，房地产上市公司的业绩增速较上一年有所回落。为了保障利润空间、促进业绩稳健增长，房地产上市公司大力推行精细化管理，强化成本控制、提高运营效率，继续向“有质量的增长”转变。 收入利润规模持续增长，成本上升明显挤压盈利空间 2011-2014 年沪深及大陆在港上市房地产公司平均营业收入及增长率 2014 年，房地产上市公司的业绩规模再创新高，全年沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值达到 107.19 亿元，同比增长 18.17%。其中，沪深上市房地产公司营业收入均值为 65.48 亿元，同比增长 16.62%，增幅较 2013 年下降 13.48 个百分点；大陆在港上市房地产公司营业收入均值为 226.22 亿元，同比增长 16.39%，增速较上一年回落 13.69 个百分点。 2014 年，房地产上市公司的业绩分化更加显著：营业收入突破 100 亿元的房地产上市公司数量上升到 37 家，营业收入均值增长率为 19.13%，高于沪深上市、大陆在港上市房地产公司营业收入均值增长率，其中，中海、碧桂园、方兴、金地、招商等房地产上市公司依托全国化布局、高效的市场决策能力，营业收入增长率超过 30%，实现了高规模下的高增速；营业收入在 50-100 亿元之间的房地产上市公司扩容至 35 家，较上一年新增 7 家。市场调整期下，综合实力突出、决策力较强的大型房地产上市公司能够迅速适应市场的快节奏变化，同时这些企业更加注重拓展业绩来源、积蓄增长动力，再次巩固了行业领先优势。 33.943.1656.1565.48 123.52149.43194.37226.22 14.18%27.32%30.10%16.62%19.08% 20.97%30.08%16.39%0%20%40%60%0501001502002502011年2012年2013年2014年单位：亿元沪深上市营业收入大陆在港上市营业收入沪深上市营业收入增长率大陆在港上市营业收入增长率5 中国房地产 TOP10 研究组 2011-2014 年沪深及大陆在港上市房地产公司平均净利润及增长率 2014 年， 房地产上市公司的盈利规模持续增长， 但增长速度出现明显回落。 其中，沪深上市房地产公司实现净利润均值 7.76 亿元，同比增长 6.45%，增速较上年回落 1.86 个百分点；大陆在港上市房地产公司净利润均值为 35.89 亿元，同比增长 5.50%。房地产上市公司净利润增速降低，主要受到两方面因素影响：一是由于企业为了应对市场调整期面临的去化压力，主动调整价格加大促销力度；二是近年来土地成本不断提高，挤占了房地产上市公司的一部分利润空间，部分房地产上市公司的净利润增速明显低于同期营业收入增速。从净利润的内部结构来看，房地产上市公司的盈利能力表现出明显的分化特征。在行业整体盈利水平下滑的趋势下，大型房地产上市公司在逆市展现出更为稳定的盈利能力，净利润规模突破 100 亿元的房地产上市公司增加至 7 家，中海、保利地产、碧桂园三家房地产上市公司均实现了 20%左右的净利润增速，在较高的盈利规模上保持了较快增长；中小房地产上市公司的盈利能力面临更大压力，在净利润规模低于 10 亿元的房地产上市公司中，超过半数企业的净利润规模有所下降，未来，这些企业需要强化成本控制，克服销售增速放缓带来的不利影响，积极提升盈利能力。 2015 年一季度， 沪