武汉_青城华府商业街_年度营销策略
GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 1 魅力中心化 成就缤纷商业地产 青城华府 商业街项目年度营销解决方案 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 2 导 言 福星.青城华府 承载着企业品牌扩张、成为区域标杆与商业战略升级的三大 使命，即将于今年9月正式入市一个崭新的市场 青山 。 作为引领项目营销入市的商业街，如何迅速的扩展项目影响力，如何达成较 高的价值，并能形成后期经营良好的势头，为项目整体开发将奠定重要基础。 大家顾问认为： 商业街的策略必须基于整体区域、整体项目的统合度，提供 持续性与系统的营销解决之道。本案将基于我司定位报告与近阶段的持续市场深 度研究，合理的将商业营销进行策略分解，同时，提出在商业定位、推广包装与 推售策略等方面的创意思维，以达成最高价值与最优化策略的完成。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 3 营销研判 PART 1 | 项目概况 | 项目营销价值 | 项目产品分析 | 小节 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 4 1）项目概况 总建筑面积27万方 商业面积高达64337平米。 商业可售面积为30106平米 酒店式公寓面积为34231平米。 商业街： 2010年可售产品为S1、S2独立体商业和G1、G2、G3住宅裙楼，面积共计17046.54平米。 青城华府项目 总规模27万方，商业6.4万方 商业街3万 1 2 3 S1 S2 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 5 2）营销价值提炼 NO.3属性价值： 因需而设，项目商业街将成为青山区唯一标志性休闲娱乐的中高端商业 NO.4品牌价值： 福星品牌致力于城市功能的完善，提出了“让城市更都市”开发理念 NO.2规模价值： 规模决定影响力，6.4万方商业，青山区域内规模最大区域主题商业中心 NO.6资源价值： 项目将携手国际商业规划、品牌伙伴与经营管理公司保驾未来火爆经营 NO.5产品价值： 项目以风情商业的理念，打造50平米以上组合自由的市场黄金产品 NO.1地段价值： 高铁、体育馆、城市副中心等城市资源形成未来青山中心区城的黄金交汇地段 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 6 高铁、体育馆、城市副中心等城市资源 共同形成未来青山中心区城的黄金交汇地段 工业大道 友谊大道 二七大桥 中北路延长线 武汉火车站 项目位于杨春湖城市副中心，扼守工业大道和友谊大道城市双动脉，距武汉火车站3000米，通达性较强。 项目与53万方的武钢体育馆一路之隔，高铁、体育馆城市副中心等城市资源形成未来青山中心城的黄金交汇地段。 杨春湖城市副中心 NO.1地段价值 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 7 6.4万方商业，青山区域内规模最大区域主题商业中心 项目商业体量6.4万方，区域内规模最大的商业体 规模决定了项目非社区型商业，而是区域性商业地位 作为区域性商业中心，全新的地位，将奠定项目区域规模最大的区域主题商业中心价值 NO.2规模价值 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 8 商业街将成为青山区唯一标志性休闲娱乐的中高端商业 青山商业形态较为原始，形象和档次较低，项目的面市，能填补市场的空白 青山缺少休闲娱乐的集中地，项目商业街将填补这一功能空白 项目将满足青山的消费需求，因需而设，成为唯一标志性休闲娱乐之地 NO.3属性价值 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 9 福星惠誉品牌，“让城市更都市”开发理念 2010年，福星惠誉国际城、水岸国际、福星城、黄家湖项目、青城华府、汉阳项目的全面启动，形成“六盘连动”的开发格局 2010年，福星惠誉提出了“让城市更都市”的开发理念，旨在完善城市功能，推动区域发展。 其品牌价值将是商业成功的重要因素之一。 NO.4品牌价值 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 10 ： 风情商业，打造50平米以上自由组合的黄金产品 青城华府商业面积均在50平米以上，可分割、可自由组合； 商业为规划有内、外街设计，风情商业理念将引领青山； 步行街设计，有利于人流的引导，产品稀缺价值突显。 NO.5 产品价值 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 11 国际商业规划、品牌伙伴与经营管理公司保驾未来 商业的价值在于经营，青城华府规划将携手国际商业公司进行担纲，将引进品牌主力商家，同时在商来后续的经营管理方面，都将聘请专业的知名公司担任，这都将是保障项目未来经营火爆的重要支撑。 NO.6 资源价值 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 12 3）产品分析 2010年 项目商业街可对外销售面积为1.6万方 S1独立商业：3层设计，首层5.4米，二、三层4.8米，进深24米，二、三层整层为一间，是项目销售的难点，但同时具备承载大型休闲娱乐商业的能力。 S2独立商业：2层设计，首层5.1米，二层4.8米，进深16米，上下两层为一间，内、外街设计，主力产品96平米，具备较好的经营前景和投资价值。 G1、G2、G3住宅裙楼商业：首层5.1米，二层3.9米，进深15-20米不等，柱网不规整，影响实用，主力产品面积在150平米以上，需采取非常规的方式进行销售。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 13 推售商业分析： 共计105套，套均面积162.35平米 位置 层数 层高 面积区间 套数 总面积 套均面积 S1 3层 首层5.4米 二、三层4.8米 64.8-4238.5 32 5696.5 178.02 S2 2层 首层5.1米 二层4.8米 40.8-136.8 23 2249.6 97.81 G1裙楼 2层 首层5.1米 二层3.9米 11.76-282.36 22 2971.24 135.06 G2裙楼 2层 169.28-282.72 11 2406.02 218.73 G3裙楼 2层 139.2-296 17 3723.18 219.01 合计 - - 11.76-4238.5 105 17046.54 162.35 从青城华府预推商业情况来看，共计105套，套均面积为162.35平米，剔除S1二、三楼单套面积，套均面积为123.15平米。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 14 推售商业分析：150平米以内是主力产品，占比62.86% 从预推商业产品的面积区间来看，150平米以内的产品是其主力，占比高达62.86%，但150平米以上的产品，虽然占比不高，但占到相当比重的面积。 面积区间 套数 套数比 50以内 36 34.29% 51-100平米 22 20.95% 100-150平米 8 7.62% 150-200平米 21 20.00% 200-250平米 7 6.67% 250-300平米 10 9.52% 300平米以上 1 0.95% 合计 105 100.00% 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 fdc01.taobao.com GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 15 小 结 青城华府项目是一个集住宅、公寓与商业街的综合性物业. 通过前期报告，项目所在商业具备6大营销价值 2010年，将推出商业街1.6万平方与住宅； 项目商业街产品是以中小商铺为主导的产品构成 了解营销本体后，我们将聚焦 1. 基于2010年，项目商业街的营销目标 2. 对于营销价值判断的权重，提出营销价值受限制条件 3. 通过专业经验，推论项目的难点。 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 fdc01.taobao.com GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 16 营销目标 PART 2 | 营销目标 | 受限制条件分析 | 项目策略难点与方向 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 17 一、营销目标及理解 显性目标 1. 顺利完成1.6万平方的顺畅销售 2. 促进商业街达成最高价值销售 隐性目标 1. 商业街成为整体项目入市的亮点 2. 合理业态概念规划促进住宅销售 3. 先进的商业规划为未来商业街开街、经营奠定基础 2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 fdc01.taobao.com GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本报告属大家顾问原创出品，未经许可，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。 18 限制一 ： 区域概念 现阶段项目尚处于城中村，距离友谊大道物理距离较近，但传 统认知比较偏远； 限制二： 业态竞争 项目处于徐东商圈与建二商圈辐射内，零售功能竞争大，同时项目3KM以日常社区低端商业为主，租金较低； 三、受限制条件分析 限制三： 产品组合 项目商业街产品存在部分进深较大、二三楼的问题， 限制四： 营销时机 基于商业与住宅推售的时机分析，必须兼顾两者的统分推广。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights
