房地产项目土地一级市场开发拿地攻略(土地获取流程)

适用环节： 前期拿地可复印该表格发放使用适用部门： 开发部- 38 -CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF土地一级市场的拿地途径目前国内开发商获取土地的主要途径是国有土地出让（招标拍卖挂牌）这也是我们通常所讲的一级土地市场。除一级交易外，开发商还可以通过其他方式取得土地，包括受让原土地使用者出售、交换或赠予的土地及以资本运营方式获取土地等。 我国的土地在1987年深圳市第一次拍卖国有土地使用权以前都是无偿划拔的。自我国实行土地使用制度以来，土地作为特殊的商品进入了市场，中华人民共和国城镇国有土地使用权转让暂行条例规定了国有土地所有权和使用权相分离，土地使用权可作为独立的经济权利用于出售、交换、赠与、出租和抵押。目前，发展商获取土地的形式是多样化的，既可以参与土地竞拍，又可以通过资本运营、企业收购、受让国有土地使用权转让等方式获取土地。一、开发商如何获知土地出让信息每年，相关人民政府国土资源行政主管部门都会根据经济发展计划、国家产业政策，土地利用总规划、工地利用年度计划、城市规划和土地市场现状，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。国有土地使用权出让计划经批准认后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场或其他指定场所，或通过报纸、互联网等媒介向社会公布。国有土地使用权出让计划包含了年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。国有土地使用权出让计划公开以后，开发商可以根据该计划，在国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县政府国有土地资源行政主管部门提出意向用地申请。在进行具体宗地的出让活动前，国土资源行政主管部门会在投标、拍卖或者挂牌开始日至少20日前在主流报纸、网络等媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。二、开发商获取土地的三种主流途径国有土地使用权出让有协议、拍卖等方式，但协议出让主要用于事业单位用地。凡属经营性项目，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业，商品房等项目的土地使用权出让，都应当通过招标拍卖出让方式进行。1、招标出让001适用环节： 前期拿地可复印该表格发放使用适用部门： 开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF- 39 -招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。2、拍卖出让拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。3、挂牌出让挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。国有土地使用权出让人挂牌出价，综合地体现了招标、拍卖和协议方式的优点，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势。一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。4、挂牌交易、拍卖和招标对比图交易方式 类 别挂牌交易拍 卖招 标底价是否公开底价由谁确定是否设立独立于委托人的 集体决策组织公开不公开不公开委托人拍卖委员会招标委员会不需要设计立拍卖委员会设立招标委员会报价方式交易中心电脑报价终端报价举牌填写投标书报价次数可多次报价可多次报价一次报价机会 竞买(投)人数1人2人2人公告发布地点一般在交易中心和互联网发布在交易中心和互联网发布， 并在报纸上刊登在交易中心和互联网发 布，并在报纸上刊登公告期限不少于30日公告发布方由委托方发布001续适用环节： 前期拿地可复印该表格发放使用适用部门： 开发部- 40 -CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF三、开发商参与挂牌、拍卖招标需要办理哪些手续第一步：获取招标拍卖挂牌出让文件在土地出让之前，出让人会根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件，开发商必须到当地国土资源行政主管部门获取这些文件。第二步：缴纳投标/竞买保证金在参加具体招标拍卖挂牌活动前，开发商必须向政府招标/竞卖办支付投标/竞买保证金。该笔费用可用于国有土地使用权出让金抵让；若开发商未能获取土地，该笔费用将由出让人在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还（不计利息）。第三步：签订成交确认书获取土地后，开发商应当与政府招标/竞卖办签订成交确认书。第四步：签订国有土地使用权出让合同开发商应当按照成交确认书约定的时间，与政府签订国有土地使用权出让合同。第五步：领取国有土地使用权证书开发商依照国有土地使用权出让合同的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。四、开发商参与挂牌、拍卖招标需要获取哪些文件及材料一般来说，开发商参与挂牌拍卖招标活动需要获取以下几个文件：1、招标拍卖挂牌公告招标拍卖挂牌公告内容包括：出让人的名称和地址；出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；确定中标人、竞得人的标准和方法；投标、竞买保证金；其他需要公告的事项。2、竞买标书申请、土地使用权挂牌交易竞买申请书001续适用环节： 前期拿地可复印该表格发放使用适用部门： 开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF- 41 -3、成交确认书包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址、出让标的、成交时间、地点、价款，以及签订国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容。五、开发商参与挂牌、拍卖招标需要提交哪些文件及材料 填写好的竞买申请书 履约保证金 竞买申请人的身份证明等文件 营业执照副本（核对原件后，留影印件）； 公司章程（核对原件后，留影印件）； 法定代表人证明书（原件）及其身份证影印件（核对原件）；股东会或董事会关于参与竞投的决议（原件）；委托他人代为竞投及办理相关手续的，还应提交法定代表人签署的授权文件（应当列明具体委托事项和委托权限）及委托代理人的身份证影印件（核对原件）。六、法定代表人（或个人）的委托授权事项有哪些？ 如果企业法定代表人（或个人）不能亲自办理有关土地使用权竞投的全部或部分手续的，可授权其代理人办理，具体需要授权事项如下： 办理竞买申请； 设置客户竞买密码（挂牌交易）； 进行电脑报价（挂牌交易）； 签定成交确认书； 签定国有土地使用权出让合同； 退还保证金。注：个人委托授权的须经公证处公证。七、开发商在挂牌、拍卖招标活动中需要履行的责任开发商应对标书和有关书面承诺承担责任，一旦中标后，除特殊情况外，开发商的开发行为必须以标书001续适用环节： 前期拿地可复印该表格发放使用适用部门： 开发部- 42 -CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF所提交的方案为准。签订成交确认书后，开发商不得擅自放弃中标宗地、竞得宗地，否则，应承担相应的法律责任；开发商还应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订国有土地使用权出让合同，并按时缴纳土地出让金。八、境外开发商竞投土地使用权时应注意哪些事项1、境外竞投人相关身份证明需要中方认证境外竞投人（参加拍卖、挂牌交易的竞买人或参加招投标的投标人统称竞投人，以下同），按照规定提交的有关身份证明及其他相关文件，应按规定经中华人民共和国司法部认可的香港律师见证并由中国法律服务（香港）有限公司确认，或由中华人民共和国驻该国、该地区大使馆或领事馆认证。2、竞投文件必须用中文书写在土地使用权交易中，提交的竞投文件必须用中文书写。文件中的附属证明文件可以使用其他语言，但必须附中文译本，文件的解释应以中文为准。九、联合竞投人竞投土地使用权时应注意哪些事项联合竞投（参加拍卖、挂牌交易的竞买或参加招投标的投标行为统称竞投）的，各成员应当签订联合竞投协议书，明确约定各成员的权利、义务，该协议书作为竞投文件的组成部分一并提交。各成员应为竞投的行为承担连带责任。竞投人提交的竞投文件必须注明竞投地块的宗地编号及竞投人的名称。个人竞投的须注明“个人“字样；联合竞投的须注明“联合竞买（或投标）”字样。十、开发商如何办理保证金退还手续竞投人可在土地使用权成交后的下一个工作日，向土地房产交易中心出具收据，并到交易中心财务部办理相关退款手续。自然人参与竞投的，退还保证金时，自然人应当亲自到交易中心凭本人身份证并当场出具本人签字的字据办理相关退款手续。联合竞投的，以联合竞投协议书所约定为准，由账号所有人出具收据，并到交易中心财务部办理相关退款手续。十一、开发商如何办理国有土地出让成交价款交割001续适用环节： 前期拿地可复印该表格发放使用适用部门： 开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF- 43 -序号资料名称份数是否原件备注12房地产登记申请表1原件法定代表人证明书和法定代表人授权委托书申请单位法定代表人和受委托经办人的身份 证、军官证、护照或其它身份证明组织机构代码或工商营业执照成立公司批文建设用地批准书及附图345611定代表人签章，加盖公章，1-2名代理 人，明确委托内容、权限、期限原件提供原件核对复印件提供原件核对1复印件市经贸委或市建委同意成立的批文1复印件领证时退还原件1原件、复印件7国有土地使用权出让合同及缴交土地使用权 出让金的发票1到测绘所套图原件国有土地使用证附图8到测绘所套图2原件建设用地规划许可证及附图9提供原件核对1复印件国有土地使用证附图10提供原件核对1复印件001续土地使用权出让成交后，开发商应按照土地使用权出让合同书中的土地交易文件要求支付成交价款。履约保证金作为成交价款的一部分(开发商应当在成交后及时向交易中心财务部出具收据)，开发商可将余款直接支付到出让方指定账户。十二、开发商办理国有土地使用证需要提交哪些资料适用环节： 前期拿地可复印该表格发放使用适用部门： 开发部- 44 -CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF开发商在土地竞标模块的工作流程土地行政主管部门开发商编制招标文件发布招标公告制定标底开标评标签订成交确认书投标获取中标通知书填写标书支付保证金获知土地招标公告领取招标文件踏勘地块签订国有土地使用权出让合同退出投标人资格审查确定中标人中不中002适用环节： 前期拿地可复印该表格发放使用适用部门： 开发部CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF- 45 -开发商在土地拍卖模块的工作流程003获取竞买号牌、竞拍登记入场支付保证金提竞买申请勘察拟出让地块获知土地拍卖公告凭出让合同向计划建设、规划等管 理部门领取有关批准文件与出让人签订出让合同支付定金与出让人或拍卖人签订成交确认书退出竞拍失败成功适用环节： 前期拿地可复印该表格发放使用适用部门： 开发部- 46 -CBY自 行 复 制 使 用COPY BY YOURSELF竞买标书申请书XX市国土资源和房屋管理局：在切实遵守中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定前提下，我单位愿意按照竞买须知的规定参加本次土地使用权竞买，接受竞买文件的全部条款及要求。我（单位）愿意：一、以土地出让（综合）价金 元/平方米，共计 万元（人民币大写： 万元），参与竞买 地块土地使用权，土地面积约 平方米。我单位如获得该宗土地，同意以实际测量面积计算土地出让综合价金。二、我单位承诺按下列时间支付出让综合价金。三、我单位已按竞买须知规定，缴纳了保证金