下一代综合体-大阪Grand Front案例分享

Grand Front Osaka大阪前广场 大阪（Osaka），日本西部近畿地方大阪府府厅所在地，也是政令指定都市之一，日本次于东京、横滨人口第三多的城市； 拥有以钢铁、机械制造、金属加工为主的重工业和以纺织、印刷、食品、造纸和化工为主的轻工业； 商活动规模或大众运输捷运铁道密度均居日本前茅。 Grand Front Osaka 开发背景篇 市场基础交通枢纽、核心商圈 7条轨道交通线路经由附近，包括城市火车站及城际轨道交通线路，包括JR、阪急、阪神，以及城市地铁系统包括御堂筋线、四桥线等，共7个站点。其中，Grand Front与西日本最大的火车站JR大阪站有在天桥和负一层相连。这些轨道交通站加起来每天的人流量约为230万人次左右，而JR大阪 站的人流量约为每天81万人次. Grand Front周边商业的密集程度，包括阪急、大丸、三越伊势丹、HEP FIVE等等商业体。所以，这里也被称为仅次于东京银座的的日本第二大商圈. 三越伊势丹：潮流服饰、化妆品 附近商业体三越伊势丹、大丸、阪急、 HERBIS PLAZA ENT 大丸百货：化妆品药品、服饰、家居用品、手表 阪急百货：日式甜点、药品化妆品、数码产品、电器 HERBIS PLAZA ENT ：餐厅、四季剧场、音乐厅 所以，这里成为了知名品牌的形象展示中心 资生堂 Swatch 拥有大量的人流，不仅是本地人，更有众多的外地游客； 地段本身是城市知名的区域，是城市的形象窗口； 物业本身的品质，能够承载相应的业态，具备品牌展示的功能。 换句话说就是北京的火车站东单王府井、上海的火车站人民广场、广州的广州东天河、深圳的罗湖东门 我卖的不是产品，而是企业的文化、企业的形象，甚至企业的愿景； 而承载的因素可以是企业最新的科技、最健康 的生活方式、最酷炫的互动体验、最意想不到的跨界混搭，这些都是对上述文化、形象和愿景的具象表达以及外延。 你可以在这里发现资生堂的品牌形象展示店，压根就没卖任何的化妆品，倒是甜品、马卡龙、纪念品、餐厅甚至小型展览馆等； 还包括Swatch（斯沃琪）的旗舰店，卖的倒还是手表，但建筑设计和购物体验做到了不惊人死不休，整幢十四层高的建筑可以做到前后幕墙大开，满满的穿堂风，客户一边购物一边看星星. 开发运营PPP（公私合营）模式 公私合营模式（PPP),是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。 运营管理“三权分立” 无论是在开发还是在后期运营过程中，UR均根据规划和理念，对于开发机构进行适当的引导。 UR协助开发及运营机构，先后成立了株式会社KMO和一般社团法人知识之都两家主体，分别对于“知识之都”在入驻租户等的运营管理、外部合作、公益活动等方面进行推进。 开发与运营机构好像两条轴线，分别在两个维度推进知识之都的发展，并主力实现“创造新的产业、传播文化、国际交流、人才培养”这4项发展目标。 大阪市、UR、相关的企业联合体，形成了类似“三权分立”的约束机制，在确保各方利益的同时，保证公共事业计划能够得到很好的贯彻与实施。 破败的货运站到年顾客量超5000万综合体 梅田货运站 1987年，日本的国营铁路改革，该货运站资产也随即被纳入国铁清算公司 1999年，包括梅田货物站在内190公顷的区域被划入大阪的“特定都市再生紧急整备地域”。次年委托独立行政法人“都市再生机构（UR）”进行相关整合 根据2002年举办的国际理念设计大赛入围方案的创意，2004年大阪市制定了“大阪站北地区城市建设基本规划” 世界知名的大阪门户地带 繁华而又不失亲近的街道建设（对人 和环境友好的公共空间） 打造知性创造活动的据点（知识之都） 公私合营制的开发模式 营造水绿资源丰富的环境 2006年在大阪举办了开发商招标会 2010年3月正式进行动工开发 2013年4月26日开业，一个月内顾客突破700万人，运营一年吸引了5300万人 独立行政法人：简而言之就是政府将涉及公共事物层面的东西剥离出去，保证了公共事业的专业和高效 都市再生机构：日本的旧改办 Grand Front Osaka 空间功能篇 集办公、商业、居住为一体的大型城市综合体 项目名称 Grand Front Osaka (大阪前广场) 物业组成 顶级销售型公寓、洲际酒店、购物中心、超高层标准写字楼 项目规模 占地7万平方米，总体量约56万平方米，商铺266家 开发企业 ORIX房地产，NTT都市开发，阪急，三菱地产，知识之都专项会社等12家，由开发商、专业运营机构组成的联合体 设计单位（建筑师） 日建设计、三菱地所设计、NTT、安藤忠雄（梅北广场） 开工开业 2010年3月动工开发，2013年4月26日开业运营 分期运营 二期开发运营，项目为一期先导开发项目 人流导入南馆商业：购物中心 知识之路：JR大阪火车站梅田广场南馆商业知识之都开阔中庭 服装（男装、女装） 42% 箱包、鞋类 8% 生活用品（厨具等） 8% 美容化妆品店 8% 配套（邮、取款机、展示厅） 5% 奢侈品（珠宝、手表、眼镜店） 10% 餐饮（餐馆、咖啡厅） 5% 体育户外 8% 其他（鲜花、文具书籍、食品、手工艺品和宠物用品） 6% Grand Front Osaka 南馆（B1-6F）业态比例 其他业态 南馆7-9F为美食街，包含37家餐厅料理，1家便利店； 南馆附近芏梅北广场B1分布18家店铺，主要业态为甜点、餐厅料理、咖啡厅等；1F有1家餐厅、1家家饮食交流厅和1家食材信息厅。 数据来源：根据官网商业介绍统计 亮点北馆商业：知识之都 会议室（Conference Room） 8F、10F 合作办公室（Collabo Office） 7F-8F 未来生活展示馆(Future Life Showroom) 1F-6F 形象旗舰店（SHOP） 1F3F 实验室(The Lab) B1F-3F 酒店五星级国际洲际酒店 酒店名称 大阪洲际酒店 星级 五星 客房数量 272 定位 关西地区第一家国际洲际酒店，“contemporary luxury” 物业组成 五星酒店，酒吧，spa，婚礼教堂等 开业时间 2013年7月开幕 其他公寓与标准写字楼 公 寓 B A C 写字楼 A栋写字楼 38层（包含9层裙楼） B栋写字楼 C栋写字楼 酒店与知识中心中间 公寓 独栋48层住宅 Grand Front Osaka 知识之都篇 Knowledge Captial-知识之都 知识之都的目标：发挥北梅田所具备的巨大潜力，以最尖端最有潜力的知识（人才、信息、技术和知识）为资源，围绕对未来生活的提案、体验和学习这一主题，通过人、物和信息界面，努力成为能够创造全新知识的“创造未来生活的信息收发据点” 节选自知识之都推进室报告 ER P 包括ABC集合了部分商业和 写字楼的综合性区域，整体面 积约为8.8万平方米 定义：这里是众人知识和智慧 相互交融的“知识创造价值的 据点”，从大阪走向世界 囊括了大小办公室、沙龙、实 验室、展厅、剧场、活动空 间、会议中心等 关键词：体验式商业、黑标店、主题形象店、跨界、产研展商结合、创客、创业咖啡厅··· ··· Knowledge Captial-The Lab 活力研究室 2F-3F 咖啡研究室 1F 活动工作室 B1F 整体面积3100平米 Knowledge Captial-未来生活体验馆 近畿大学水 产研究所日 料店 乐敦药业的 Smart Camp旬穀 旬菜餐厅 饮料大亨三 得利开的威 士忌博物馆 奔驰品牌展 示旗舰店 （全日本第 二家） Knowledge Captial-剧场 拥有380个座位的剧场； 为企业提供新品发布，研究成果展示等； Knowledge Captial-知识沙龙 会员式的知识共享和交流中心，面积约1,420平方米； 年会费需付10万日币左右（约5,600人民币），单次可以有不超过10人的随行。 Knowledge Captial-合作办公室 共52间18至64平方米不等的租赁型办公室，可以坐5-18个人； 最短租期是3个月； 目前入住的主要以IT Man, 小型企事业机构为主。 Knowledge Captial-知识办公室 约1.1万平方米； 位于商业裙楼高于和部分写字楼低 区的；主要面向大学和科研机构的 标准办公 已经录得松下、NTT，三得利，东 京大学研究生学院进驻 Knowledge Captial-会议室 会议室用途：研讨会、演讲、派对、展览会、演示汇报、试验场地； 空间：会议室连接起来，最多可以容纳225人。 会展中心 活动工作室 会议室 咖啡实验室 知识剧场 Knowledge Captial-会展中心 数量 空间 主会场 1 约1700平米， 层高7.4米，可 分成23部分 会议室 9 70230平米 会展中心最多可以容纳3000人参与活 动。 现代商业面临的问题？ Q:Five Q:Four Q:Three Q:Two Q:One 线下商业与线上商业的互殴与博弈 品牌重复度过高毫无新意？ 互动体验式商业是不是就是KTV、电影院、电玩城？ 办公和商业就是综合体中面和心不合的两层皮？ 商业与产研结合就是政府的痴心妄想？ ··· ··· 创新创新业态：体验、融合、跨界 线上线下融合+品牌重复度+体验式商业 松下虚拟体验馆 收费化妆室CLUXTA 奔驰体验馆 DOWNSTAIRS COFE 结合产研展商：展示、未来、感性 产研及商业空间+另类展示空间+商业体验 鸿池运输机器人手臂 虚拟试衣间 借阅书籍，通过平板电脑提供多达100本的电子书籍 鸿池运输机器人手臂 为了方便举办更大规模的临时科技展览，B1层设置了Event Lab，共1,074平方米的展览空间可以容纳近500人，举办各类艺术、科技、企业交流的短期展览。 平台产业促进：交流、创业 初创型企业发展+企业促进+行业交流 知识沙龙（ Knowledge Salon ）：开放式的讨论空间+半封闭式的电话间或者写字台+8间大小不一的会议室，以推荐会员制的形式，向全大阪开放； 合作办公室（ Collaborate Office ）：主要以IT Man, 小型企事业机构为主。合作办公室与知识沙龙构成了共同服务于中小型企业的生态系统； 大阪创新（ Osaka Innovation Hub ）：由大阪市政府主力推动的非盈利区域，有资格的人士均可以免费申请入会。主要的目的包括给初创型企业提供在 综合性支持，给技术类企业提供商业合作伙伴，提供与基金或风投等金主见面的平台。 知识沙龙 合作办公室 大阪创新 Grand Front Osaka 公共空间篇 人流引导展示、连通、扶梯 北馆螺旋式扶梯 JR大阪站南馆 南馆瀑布式扶梯 地下、地面、地上的三入口（地下亦与大阪车站城地下空间相连），最大程度上利用了大阪站带来的人流. 世界级的火车站前广场安藤忠雄：水景设计 水瀑 水影 水池 游乐 世界级的火车站前广场梅北之舟 白天梅北之舟 夜晚梅北之舟 垂直城市分区、转换空间 A栋垂直空间 C栋垂直空间 租户休息大厅 9楼空中大堂 保持了商业的动线组织的完整性，某种程度上，这也是由Grand Front较为狭长的地块性质决定的； 从目的性上来讲，强化写字楼和商业人群的分流，提升写字楼人群的效率和舒适度； 加强了商业与写字楼（酒店）之间的联系，增强了写字楼（酒店）单方面人流的便捷性，增强了商业活力； 空中大堂体现了写字楼的身份感和价值感。并且围绕空中大堂，加上空中花园，休息室及开放式会客厅，实现别有洞天的氛围营造。 空中花园低碳、休闲 太阳能发电板 休憩区域 绿色