西安某房地产项目商业计划书

西安某地产项目西安某地产项目 商业计划书商业计划书 西安市浐灞生态区西安某地产项目臵业有限公司 二零一七年三月二十二日 目目 录录 第 1 页 共 27 页 第一章第一章 总论总论3 1.1 项目名称3 1.2 项目建设单位3 1.3 项目投资单位3 1.4 项目招商运营单位3 第第二二章章 项目项目及及实施单位实施单位概况概况 3 2.1 西安某地产项目项目简介3 2.2 西安某地产项目臵业公司简介5 2.3 陕西西安某地产项目集团简介6 第第三三章章 园区发展规划及园区发展规划及相关扶持相关扶持政策政策6 3.1 园区发展规划6 3.2 园区相关扶持政策7 第第四四章章 项目市场策划分析项目市场策划分析8 4.1 宏观市场环境分析8 4.2 房地产市场分析 11 4.3 项目及周边环境分析 12 4.4 项目 SWOT 分析 13 4.5 项目周边竞品楼盘数据整理 14 4.6 项目策划定位分析 14 第第五五章章 项目项目定位及定位及产品规划产品规划 15 5.1 项目定位 15 5.2 项目产品规划 15 第第六六章章 项目项目组织组织管理及管理及招商运营管理招商运营管理 17 6.1 项目组织管理 17 6.2 项目招商运营管理 18 第第七七章章 项目现状及开发建设计划项目现状及开发建设计划 18 7.1 项目现状 18 第 2 页 共 27 页 7.2 项目开发建设计划 19 第第八八章章 项目项目投资投资及销售及销售测算测算19 8.1 项目投资测算 19 8.2 项目销售预测 20 8.3 项目投资测算依据 21 第第九九章章 项目项目运作及运作及合作合作模式模式21 9.1 项目运作模式 21 9.2 项目合作模式 21 第第十十章章 项目财务分析项目财务分析 21 10.1 项目盈利预测21 10.2 项目经济效果评价21 第第十十一一章章 项目风险与对策分析项目风险与对策分析 22 11.1 市场与政策风险及对策22 11.2 经营风险及对策22 第第十十二二章章 项目项目优势及项目优势及项目结论结论 23 12.1 项目优势23 12.2 项目结论23 附件一 国有土地使用证24 附件二 项目规划地形图25 附件三 臵业公司营业执照26 附件四 房地产开发资质证书27 第 3 页 共 27 页 第一章第一章 总论总论 1.1 1.1 项目名称项目名称 西安某地产项目。 1.2 1.2 项目建设单位项目建设单位 西安市浐灞生态区西安某地产项目臵业有限公司。 1.3 1.3 项目投资单位项目投资单位 陕西西安某地产项目集团。 1.4 1.4 项目项目招商招商运营单位运营单位 臵业公司自销自营、和品牌代理方共同招商运营、和产业合作方共同运营等模式。 第第二二章章 项目项目及实施单位及实施单位概况概况 2 2.1 .1 西安某地产项目西安某地产项目项目项目简介简介 本项目由陕西西安某地产项目集团投资，西安市浐灞生态区西安某地产项目臵业有限公司开发建设，项目位于自然生态环境优美的国家级西安浐灞生态区内欧亚创意设计园内。公司于 2011 年 5 月 30 日经公开挂牌竞买取得建设用地为 46.744 亩，代征道路19.194 亩，代征绿地 2.565 亩，合计 68.503 亩。地块北临园区欧亚一路，东临园区南路，南临 3 号路，南距欧亚大道 100 米，东距浐河仅 200 米，同时北边紧邻环境优美的浐灞内湖滋水公园，项目建成后将拥有独特的双景观优势，对于商务建筑来说，项目将成为西北稀缺的生态商务产品，成为总部经济区发展的重要引擎。 项目北面：临华海酒店及内湖公园；项目南面：名京浐灞项目、少年夏令营基地； 项目东面：规划金融办公区，距离浐河约 200 米，遥望锦江国际(原凯宾斯基)酒店； 项目西侧：规划金融办公项目，距离麦德龙、迪卡侬、红星美凯龙约 1000 米； 项目距城市中心（钟楼）约 10 公里，距西安市政府约 7 公里； 项目距东二环和北二环交汇处(辛家庙立交)约 3 公里，距东三环入口约 4 公里； 项目距地铁三号线广泰门站约 2.5 公里，距北客站约 8 公里，距机场 35 分钟车程。 现基坑已整体大开挖，开挖面积约占基坑开挖总面积的 2/3，现开挖及支护完成至底标高约为 -9.500m 处。 第 4 页 共 27 页 园区项目区位图 项目用地规划指标 土地性质 容积率 建设用地面积 商务金融 5.50 31162.90 土地使用年限 建筑密度 绿地率 40 年 35% 35% 第 5 页 共 27 页 项目四至与基地及周边现状项目土地使用证终止日期为 2051 年 05 月 29 日，已取得国有土地使用证(见附件)。 项目宗地图及规划地形图见附件。 2.2 2.2 西安某地产项目西安某地产项目臵业公司简介臵业公司简介 西安市浐灞生态区西安某地产项目臵业有限公司成立于 2011 年 02 月 22 日，是陕西西安某地产项目（集团）旗下的全资子公司，臵业公司营业执照（见附件），注册资本为人民币叁亿叁仟万元整（￥：33000 万元），经营范围包括对房地产开发、销售；房屋租赁；物业管理；企业孵化。营业执照注册号：91610136566048302L，组织机构代码证号：91610136566048302L，税务登记证号：91610136566048302L。具有房地产开发贰级资质，房地产开发资质证编号：陕建房2014352 号（见附件）。公司各种证照均办理年检手续。 公司股东为：樊月忠，出资 31000.20 万元，占比 93.94%；孟玉菁，出资 1999.80万，占比 6.06%。全部注册资本以货币出资。 企业一贯坚持“内强素质，外树形象”的方针，秉承以“诚信为本、创优为荣”的宗旨，着力践行“诚、信、勤、和”的企业文化和经营理念，始终奉行“用户第一、说第 6 页 共 27 页 到做到、专注如一、艰苦奋斗”的公司价值观；坚持用企业文化提升企业核心竞争力，使企业在发展中树立起良好的社会形象，公司拥有丰富的人力资源和技术、管理的综合优势，力争把更好的产品和更好的服务奉献给社会。 2.32.3 陕西陕西西安某地产项目西安某地产项目集团集团简介简介 本项目为陕西西安某地产项目集团投资并所有。西安某地产项目集团成立于 2002年，十几年砥砺奋进，不断发展壮大，目前已成为以科技产业为核心，以房地产投资开发为重点的大型综合性集团企业。 集团旗下有 6 家全资子公司，具有通信工程设计甲级资质、建筑智能化子系统集成专项工程设计甲级资质、工程勘察乙级资质、城市园林绿化二级资质、系统集成三级资质、安全防范一级资质，集团全部子公司均通过 ISO9000 质量认证，三家子公司通过国家级高新技术企业认证。业务涉及通信线路传输设计、设备提供；无线基站规划设计、施工；大型通信系统集成工程设计、施工；行业综合应用软件提供、IT 综合信息化技术服务；房地产投资开发；园林绿化；广告设计推广等多个领域。业务涵盖陕西、山西、内蒙、甘肃、宁夏、新疆、山东等十几个省市。 优秀的人才是实现的基础，是企业持续发展的动力。公司以科学的人才培养方法、有效的激励机制、公平的竞争平台、广阔的事业发展空间广纳良才，在人力资源“选、育、用、留”方面加大力度，不断优化人员素质结构。目前集团员工 400 多人，其中大学以上学历员工占 95%，具有中高级职称人员 160 多人。 公司创立以来，始终坚持“志存高远、脚踏实地”的做事原则，秉承“快速反应、品质至上”的服务理念，遵循“长期、专注、负责、创新”的经营准则，服务客户、回馈社会，为地方经济发展作出了应有的贡献，获得多项殊荣，2007 年荣获“陕西省优秀通信工程设计奖”，连续多年被省政府授予“守合同重信用企业”，树立了良好的社会形象。 第三章第三章 园区发展规划及相关扶持政策园区发展规划及相关扶持政策 3.1 3.1 园区发展规划园区发展规划 为了促进设计产业发展，发挥设计创意产业资源优势，市政府决定在西安浐灞生态区建设欧亚创意设计园。发展目标为“建设丝绸之路经济带设计创意与技术咨询基第 7 页 共 27 页 地”，将重点发展和聚集建筑设计、勘察设计、通信设计、园林景观设计和数字出版五大设计创意行业及大学生创业孵化，力争将园区建设为设计创意产业聚集区、设计创业产业走出去的新门户、西安创建小微企业创业创新基地示范城市的重要载体，以及西安世界“设计之都”的先行区（两区一门户一载体）。 3.2 3.2 园区相关扶持政策园区相关扶持政策 1、经认定的总部企业，购地自建办公用房给予每平方米 200 元的补贴。自运营年度起，按照实际办公用房建筑面积，分 3 年按照补贴的 50%、30%、20%比例支付，总额最高不超过 3000 万元人民币；购