招商地产项目部(公司)标准化管理工作手册

招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册（深圳地区版2012 年 11 月修订）1招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册 （深圳地区版）编制部门：运营管理中心编制人：陈智恒、张庆存、郭明鸿、杨桐、章传兵、范军审核：黄杲、聂黎明审定：编制时间 ：2012年11月30日序号序号工作任务工作任务责任岗位责任岗位工作时限工作时限 （天）（天）前置条件前置条件工作内容工作内容主要要求及成果主要要求及成果操作要点及注意事项操作要点及注意事项备注备注/ /参考文件参考文件一获取土地及前期研究阶段（该阶段主要包括：地块研究、地质条件调查、前期策划及定位、规划设计（方案）任务书等获取土地及前期研究阶段（该阶段主要包括：地块研究、地质条件调查、前期策划及定位、规划设计（方案）任务书等一设计、报建阶段设计、报建阶段1 1规划（方案设计）及初步设计规划（方案设计）及初步设计及及、相关报建工作相关报建工作 1、与设计工作同期进行的项目前期工作：取得国土证并完成接地工作后，立即进行项目围墙（详见招标阶段的“围墙招标”专项）和七通一平（详见招标阶段的“围墙招标”专项）的招标及相关施工； 2、项目完成规划设计后，立即进行地质勘察（详见招标阶段的“地质勘察招标”专项）的招标和现场勘察工作，并可根据项目实际情况直接进行地质详勘工作； 3、取得详勘报告后，同时启动基坑设计和桩基选型设计工作，基坑设计根据工程节点要求尽量提前完成，桩基设计工作要求与初步设计同时完成。1.1项目投资立 项项目总经 理（主责） 深圳运营 部（协助） 门20取得房地产证 （深圳运营部）1、 项目部委托编制建设 项目申请报告 2、 深圳运营部门负责办理 深圳社会投资项目核准 通知单深圳社会投资项目核 准通知单1、 建设项目申请报告编制工作启动后，项目总经理通 知采购、成本、财务、设计等相关部门及责任人配合相关 工作，1 0天内应完成以下：项目部提交项目工程进度和资 金安排表 （可以是粗略计划） ； 设计部提交初步规划方案 （满 足编制建设项目申请报告要求即可，编制机构将提供 要求模板） ；财务部配合提供银行资金证明并核对项目投资 总额；成本部提交项目投资估算。 2、深圳运营部门凭建设项目选址意见书 （或土地证明 的其它资料）建设项目申请报告和申报表等材料到 市发展和改革委员会办理项目投资立项手续，10个工作日 内取得深圳市社会投资项目核准通知书1、深圳地区业务管理权责手册 1.1-2011 2 、 深 圳 地 区 报 建 事 务 管 理 流 程 CMPD-SZ-YY-PD0011.2第一阶段成 本盈利目标 编制成本部（主 责）项目 部、发展 部，财务部 （协助）15取得房地产证 （深圳运营部）根据土地指标，和前期相 关文件会议纪要，以及财 务、土地地质、当地房价 等条件编制第一阶段成 本目标第一阶段成本目标 编制文本第一阶段成本目标须报控股成本部，分管总，总经理审批。 （由成本部与项目部共同提出初步合约规划（含集团采购 计划）1、深圳地区业务管理权责手册 1.1-2011 2 、 目 标 成 本 管 理 作 业 指 引 CMPD-SZ-CB-WI002招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册（深圳地区版2012 年 11 月修订）21.23委托编制 建 设项目环境 影响报告表/ 书 及环保报 建项目部、深 圳运营部 门40/1101、 取得工业区 土 地确认函 （深圳 财务部负责） 或通 过招拍挂获取地 （发展部负责）2、完成初步规划 方案 （深圳产品管 理部负责）1、项目部深圳运营部门 委托有资质的单位编制 建设项目环境影响报 告表/书，深圳运营部 门配合完成委托编制单 位的选定。 2、深圳运营部门负责完 成委托合同的审批和审 价程序。 3、 设计部或项目部配合环 评单位完成建设项目环 境影响报告表/书的编 制。 4、 建设项目环境影响报 告表/书 编制完成后由深 圳运营部门到相关政府部 门完成建设项目环境影响 审批手续。建设项目环境影响报 告书 / 建设项目环境 影响报告表 建设项目环境影响审 查批复1、占地面积5万以上或总建筑面积10万以上，需编制 建设项目环境影响报告书 ；反之编制建设项目环境影 响报告表 。 2、 因 建设项目环境影响报告书 审批时间较长， 取得 工 业区土地确认函 （或土地证明的其它资料）后，即启动环 保报建工作。项目完成概念设计后，应要求环评单位提前 介入。 3、申报的资料文件： 深圳市建设项目环境影响审批申请表 。 深圳市社会投资项目核准通知书等投资计划批文。 建设项目选址意见书或宗地图 。 总平面布置图或用地规划方案图，用地红线周围100米范 围内主要建筑物与相邻单位平面位置图。 4、按政府规定，明确是否须要聘请专门的监理单位。1、深圳地区业务管理权责手册 1.1-2011 2 、 深 圳 地 区 报 建 事 务 管 理 流 程 CMPD-SZ-YY-PD001 3 、 详 情 可 登 “ 深 圳 人 居 环 境 网 ， http:/www.szhec.gov.cn/”查询。序号序号工作任务工作任务项目部项目部 责任岗位责任岗位工作时限工作时限 （天）（天）前置条件前置条件工作内容工作内容主要要求及成果主要要求及成果操作要点及注意事项操作要点及注意事项备注备注/ /参考文件参考文件1.34方案设计报 建深圳运营 部门 （主办） 项目部 （协助）20完成方案设计报 建文件 （深圳产品 管理部负责）1、 项目总经理确认方案设 计成果并提交给深圳运营 部门。 2、 深圳运营部门凭相关材 料到规划国土部门办理 建筑方案设计审批意见 书手续。 3、若需要方案设计招标， 流程见本项“操作要点” 栏。 4、 深圳产品管理部负责提 交设计任务书。建筑设计方案审批意 见书1、项目取得建设用地规划许可证后，深圳产品管理部 根据项目规模确定方案设计是否招标。若需方案设计招标， 深圳运营部门凭上述材料及方案设计文件三份（包括建设 场地环境方案设计图）及电子数据、建筑方案设计招标书、 建筑方案设计任务书、设计单位的工程设计资格证书等到 规划国土部门办理建筑方案设计招标文件备案 。 2、项目取得建筑方案设计招标文件备案受理回执 30 天后，设计部负责设计方案评审会的一切工作，如评审会 的时间、地点、议程、参审专家的邀请和沟通。 3、项目设计方案评审会后，设计团队提供专家意见及中标 通知书、中标方案册等资料。 4、深圳运营部门凭上述材料到规划国土部门办理建筑方 案设计审批意见书手续。 5、设计方案送审前，项目部应提前与规划国土相关部门做 好沟通协调工作，保证设计方案报建能一次通过，避免影 响工期。 6、方案报建文件送审后，应立即开始初步设计工作（对于 一般民用住宅建筑，则直接进入施工图设计） ，即在规划国 土部门办理方案设计审查期间进行下一阶段设计，待取得 建筑设计方案审批意见书后，初步设计已基本完成， 以达到压缩工期的目的。1、深圳地区业务管理权责手册 1.1-2011 2 、 深 圳 地 区 报 建 事 务 管 理 流 程 CMPD-SZ-YY-PD001招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册（深圳地区版2012 年 11 月修订）31.45人防方案报 建深圳运营 部门(主 办) 项目部（协 助）20方案报建完成 （深 圳运营部负责）1、项目部提供手续办理 相关材料。 2、 由运营中心报建部备齐 资料，到市应急管理办公 室办理。深圳市人防地下室建 设意见征询单1、1、应在初步设计前期完成，作为人防初步设计的依 据。 2、应提交每栋每层的面积统计表。 3、人防面积计算应注意：建筑设计方案中应有每栋各层的 总建筑面积明细列表（包括规定核建筑面积等、层数和建 筑面积等按市规划国土部门相关规定计算） 、 每栋基础埋置 深度（建筑方案中基础埋置深度小于 3 米的项目，须设计 院提供桩基础设计文件作为依据） 。1 、 深 圳 地 区 报 建 事 务 管 理 流 程 CMPD-SZ-YY-PD001详情可登深圳市人民政府应急管理办公 室http:/www.szemo.gov.cn/index.do “应建人防工程报建审核”办事流程查询1.6第二阶段成 本盈利目标 编制成本部（主 办） 项目部（协 助）30方案报建完成 （深 圳运营部负责）收集准备方案设计成 果、第一阶段成本目 标、产品标准确定 版、管理销售财务三大费 用预算、 实际已发生合同、 项目总体控制计划、 设计限额指标等。第二阶段成本目标 编制文本第二阶段成本目标不得超过第一阶段成本目标。项目工程 师负责提供工程建设项次的细分与技术审核。1、深圳地区业务管理权责手册 1.1-2011 2 、 目 标 成 本 管 理 作 业 指 引 CMPD-SZ-CB-WI0021.7第二阶段成 本盈利目标 审核成本部、财 务部、项目 部总经理7第一阶段成本盈 利目标编制完成 （成本管理部负 责）第二阶段目标完成后，由 成本管理小组、总经理审 批完成后报控股成本部， 审批后再报成本委员会审 定第二阶段成本盈利目 标申请上会前应将上会稿报控股成本管理部预审。1、深圳地区业务管理权责手册 1.1-2011 2 、 目 标 成 本 管 理 作 业 指 引 CMPD-SZ-CB-WI002序号序号工作任务工作任务责任岗位责任岗位工作时限工作时限 （天）（天）前置条件前置条件工作内容工作内容主要要求及成果主要要求及成果操作要点及注意事项操作要点及注意事项备注备注/ /参考文件参考文件1.58编制 初步设 计及施工图 设计任务书项目部（主 责）项目部20项目部与深圳产 品管理部负责策 划中心完成方案 设计成果移交由项目部设计专员组织编 写初步设计及施工图设 计任务书初步设计及施工图设 计任务书1、设计任务书编写应根据设计移交中的所有意见及要求进 行，尤其应关注政府部门批复意见。 2、设计任务书应要求设计单位必须按房屋建筑面积测绘 技术规范的相关规定进行面积计算，应明确计算误差控 制为小于建筑面积的1%且不大于200，并写进设计合同。 3、设计任务书应包括策划设计中心提交项目绿色技术应 用，其中包括绿色建筑实施大纲（方案）和绿色建筑技术 可行性研究报告（初设）两部分。 4、设计任务书应包含由成本部提供的项目限额设计部分内 容。 5、设计任务书应包含物业管理用房等配套用设计相关要 求。1 、 初 步 设 计 管 理 作 业 指 引 CMPD-SZ-SJ-WI003 2 、 施 工 图 设 计 管 理 作 业 指 引 CMPD-SZ-SJ-WI004招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册（深圳地区版2012 年 11 月修订）41.69确定初设/施 工图设计单 位及合同的 签订项目部设 计人员和 项目总经 理20方案设计文本完 成 （深圳产品管理 部负责）1、 项目部设计专员负责从 设计供应商库中选择 设计单位、 报设计部审核， 由项目总经理进行审定。 2、合同谈判。 3、拟定合同初稿。 4、 办理设计合同签订手续 及合同归档。1、 设计单位审批表 CMPD-KG-XM-WR003 2、 设计合同谈判会议 记录 CMPD-KG-XM-WR007 3、 深圳项目部设计合 同审定会签单 CMPD-KG-XM-WR006 4、建设工程设计合同 CMPD-KG-XM-WR0081、根据项目规模、业态等，按相招投标法规、条例等，确 定招标方式。 2、项目部根据工程项目所处的区域位置、种类及规模进行 分析，从设计供应商库中初选设计单位，初选设计单 位应不少于两家。 3、确定设计单位且初步设计及施工图设计任务书定稿 后，项目部组织设计部、